タグ: ★豊かな暮らしのつくり方（家づくり入門編）

ゆうです^^

家づくりを「車」と「結婚式」を買うことに例えて考えてみようと思います。

誰しも

「良い家がほしい。」




「家づくりで失敗したくない。」

と考えますよね。

でもどうすればいいかわからない。

それは、、、

『今まで家を買った経験がないから！』

ーーーー

家を買うことを考えている人が、今まで経験してきた高額の買い物と言うと、

『車』

と

『結婚式』

ではないでしょうか。

【家購入と「車」購入の類似点】

○家族形態を元に大きさを決める

○スペックを比べる

○ローン支払いがある

○維持費、修理費、保険料がかかる

○中古の選択肢もある

ーーーー

【家購入と「結婚式」購入の類似点】

○見学会に行ったり他社と比較しながら決める
　・営業マンの人柄や会場の雰囲気などハードだけでなく、ソフトも比較する。

○長期間の打ち合わせを経て完成する

おそらく家を買うとき、人は、

「今まで買い物で大失敗したことはないから、家も大丈夫だろう♪」

と考えるんだと思います。

（家を買った経験がないんだから、そう思うしかないですよね。）

しかし！

「車」や「結婚式」を買った経験を元に家づくりを進めると

思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません！

ーーーー

【家づくりが車購入と違うところ】


○基本、買い替えができない！
　・「家族形態」や「家計の支出バランス」がかわっても30年間同じ家のまま。
　・売ろうとしても車のように「高く」、「すぐに」売ることはできない。
　　（売る場合、ローン差額の返済＋諸経費が必要）

車なら、

20代前半：カッコいいスポーツカー


20代後半：カッコいいスポーツワゴン

（子供が生まれて）
30代：ミニバン

（家計が厳しくなってきて）
40代：エココンパクトカー

（家計が相当に厳しくなってきて）
50代：エコ軽自動車

など、「家計の支出バランス」や「家族形態」に応じて、車を変更していくことができます。

家を買うことは車を買うことに例えるならば、

『30年間買い換えられない車を買う。』

と言ってもいいかもしれません。

もしそうであれば、

「飽きのこないデザイン」や

「燃費」「維持費」「保険料」「税金」や

「大きさ」など、

十分注意して買うことになりますよね。

ーーーー

【家づくりが結婚式と違うところ】

○式当日で終わらない。
　・結婚式は当日のみの満足感で済むが、家は30年以上続く。
　　新築して数年は満足していても、その後、満足よりも負担のほうが大きくなるかもしれない。
　・結婚式は、支払いは一回で終わり。素敵な思い出はいつまでも色あせない。
　　が、家は支払いはローン期間ずっと続く。家は古くなる。

ーーーー

車や結婚式は、

「衝動買い」をしても人生なんとかなると思います。

「大失敗」というほどの失敗もほとんどないでしょう。

しかし、家づくりは「衝動買い」は禁物です！

「大失敗」は大いにありえます。

（メーカー選びの失敗というより、かけられるお金の読み間違いの失敗が多いでしょう）

ーーーー

なんとなくでも、家を買う難しさが伝わったら幸いです。

今まで経験したことのない買い物には、

今まで経験したことがないほど時間をとって考えてみてください。

途中、考えることを一旦ストップして、間を取ることもいいかもしれません。

時が建てば、気持ちのあら熱がさめて、狭くなっていた視界が広がるかもしれません。

冷静になればなるほど、本当に大切なものが見えてくるんだと思います。

ゆうです^^

前回、

「僕が考える良い家の条件。2017」


と銘打ち、良い家の条件をあげました。

今回は、長期優良住宅認定や設計図書一式、工事監理記録一式などの



家の仕様を担保する資料の重要性

について補足していきます。






ーーーー




前回のブログで、


良い家の条件は、


○長期優良住宅の認定を取得していること。


○設計図書一式があること。


○構造計算書一式があること。


○断熱性計算書一式があること。


○工事監理記録一式があること。




と書きました。



これらはすべて「家の仕様を担保する書類」ですよね。

これには理由があります。

爆弾発言をします。

恐れず言わせてもらえれば、、、

「建築業界は本当にいい加減なんです！！！」

数年前に耐震偽装のニュースがありましたよね。

コストを抑えるため、わざと材料を減らして建てていたという事件です。

その結果、そのマンションは耐震性を満たしていないということで、

マンションを買った人がマンションに住めなくなってしまいました。

少し前にも、基礎杭の偽装や、免振ゴムの性能偽装、サッシの防火性の偽装など、、

建築業界は偽装だらけ！！！

まずはそう思ってください。

ーーーー

当然こんなことはあってはなりませんが、

こんなずさんな状況が起こり得る原因を考えてみると、

○メーカーも施工店も数多くある。
　（←→自動車メーカーは日本では数社だけ）
　
　→それぞれ好き勝手にやってしまうふしがある。
　→業種の特性上、それぞれの地域に根付いていて生存競争が起こりづらい。
　→自社のやりかたしか知らず間違っていてもそれに気づいていない。
　→下請け、孫請けとどんどん工事代金が安くなっていき、手を抜かないと利益が出ないことがある。

○偽装してもバレづらい。
　
　建てたあとはよっぽどのことがなければ偽装や施工不良が表にでることはありません。
　あるとすれば、内部告発か、天変地異が起きたときくらいでしょうか。
　（車のように車検があったりするわけでもない。）

　しかし、大地震で家が倒壊したとしても、その原因は深くは調査しない（施工不良がみつかったとしても追求はしない）ケースが多いような気がします。
　（因果関係の証明も大変ですしね。）
　それは、建物が唯一無二のものだから。
　（車であれば、量産しているので不備があればすべての消費者から抗議が出て、徹底的に原因追究、責任追及→リコール→直す。となりますよね。）

住宅に限定して話を進めると、

○大工さんの中には、間違った施工や適当な施工をする人がいる。


○設計者の中には、間違った知識で設計している人がいる。


○誰も現場で施工具合の確認をしないから間違いに気づかない。

（※施工具合の確認とは、クギの打ち付けや断熱材の納まり施工具合の確認のこととする）

「え！誰も現場で施工具合の確認をしないの！？」

「建てるときに、市役所が審査する工程があったはずだけど、、」

なんて声が聞こえてきそうですね。

「確認申請」という市役所が審査する書類の提出はありますが、

これはあくまで、「家の大きさ」や「種類」など大枠をチェックするだけで、

中身の「構造」や「断熱性」や「防火性」「防水性」を現場で確認するわけではありません。

あくまで、現場の確認は施工者・設計者にゆだねられています。

さらに、

多くの設計者は、現場の確認をしません。

現場監督がします。

しかし、

現場監督の主な仕事は「現場の段取り」のため、

細かく現場の施工具合の確認をすることよりも、
「現場が遅れないこと」を優先する傾向があります。

施工具合が悪く、やり直しをしなければいけないとき、
引渡しが数週間遅くなりそうであれば、
やり直しをせず、見てみなかったふりをすることもあるかもしれません。

ましてや、一人の監督が年間10～20棟も掛け持ちしているような場合、
釘の施工具合や断熱性の施工具合をすべて完璧に見れるとは思えません。

そうならない（良い家を建てる）ためには、

現場監理は設計者が確実にやることです。

理想を言えば、施工店の社員ではない「第三者」の建築士に監理してもらうことです。

※このため、僕は施工と設計一体の「工務店」でななく、
　施工と設計を分離する「設計事務所」形式で仕事をします。

ーーーー

大手メーカーであっても同様です。

大手メーカーだから安心ということはありません。

大手メーカーでも、実際に現場で施工するのは地場の職人さんだからです。
（ここを勘違いしている人が多い。）

では、どのようにして施工店を見極めればいいのか。

工事監理記録一式を引き渡し時に渡している施工店を選ぶことです。

ーーーー

まとめると、

いい加減な建築業界に対抗するためには、

第三者の認定を取得すること
（長期優良住宅認定）

と

第三者の現場監理+報告書の提出をしてもらうこと
（工事監理記録一式）

です。

どこの監理記録が必要なのか、どの程度詳しく監理記録が書いてあるべきなのかなど

詳しい話は、家づくり中級編で書こうと思っています。

長くなってしまったので一旦ここで話を終わりにします。

ーーーーー

（補足）

○長期優良住宅の認定を取得していること。
　
取得していれば、構造計算や断熱性計算などの計算が正しくされていることが国によって認められているということです。


※構造計算や断熱性の計算は、専門性が高く難しい！
　そのため、間違った計算をしている人は多いです。
　（もしかしたら悪意を持って数値を変えている場合もあるかしれません。）
　長期優良住宅の認定をとっていれば、専門の審査機関が計算内容をチェックするため、間違いがあることは基本的にはありません。




○設計図書一式があること。
　
設計図書が無ければ、工事中に工務店の都合で仕様を変えることができます。
例えば、建て主にはわからない部分で、
「利益が少ないから屋根の防水紙のグレードを落としちゃおう」とか
「壁の下地処理のやり方を簡略化しちゃおう」とかできちゃうわけです。


そういうことがおきないようにするには、間取りや設備だけでなく、
施工方法や施工材料一式が記載された設計図書一式が必要です。
また、数年後に不具合が起きた場合でも、
設計図書一式があれば、見えない部分の工事内容を把握することができます。






○構造計算書一式があること。


構造計算書があれば、数年後に増築したいといったときに
計算書の内容をふまえて、耐震性を確保しながら増築することができます。


逆に構造計算書が無い場合、増築後はなあなあな構造計画になってしまったり、
わざわざ耐震性能を調べるために余計な調査費用が発生するかもしれません。


というより、
耐震性（安全性）が確かめられていない住宅をほしいとは思いませんよね。
建築業界には、構造計算をしなくても良い方法が存在し、
そのほうが楽なため、往々にして利用されています。（悪しき習慣ですよね）






○断熱性計算書一式があること。
　
断熱性を証明する資料です。
断熱性が高いからA社を選んだのに、その計算が間違っていて
実はB社のほうが断熱性が高かったなんでことになったら嫌ですよね。


メーカーの中には、断熱数値を全棟一様に説明しているところもありますが、
家の大きさや窓の数などが違えば、断熱性能は一棟一棟異なります。
自分の家の断熱性能数値を計算により出してもらうことが大切です。

ゆうです^^


前回、

「僕が考える良い家の条件。2017」


と銘打ち、良い家の条件をあげました。

いくつか説明を省いていたので補足しようと思います。

今回は、耐震性を示す指標である

耐震等級

について書きます。

ーーーー

前回のブログで、


良い家の条件は、

耐震等級３を満たす！

と書きました。



簡単に説明します。
（正確に知りたいという方は検索して調べてみてください。）

【初級編】

耐震等級は耐震性能（地震への強さ）を表しており、

等級の数が大きいほうが、耐震性が高いことを表しています。


等級は、現在、等級１、等級２、等級３が定められています。




『耐震等級は、耐震性を示す指標。』

『大きいほうが耐震性が高い。』


『等級３が最高ランク。』

以上！

【中級編】

当然、


「等級１と２と３はどれくらい強さが違うの？」


という疑問が浮かびますよね。



サクサクいきます♪





「等級１」は、
建築基準法で定められている基準（＝必要最低基準）です。




震度５強程度の地震に対して、損傷しないこと


また、


震度６強程度の地震に対して倒壊しないこと


を基準にしています。


（「損傷」とは、構造材に対してであり、仕上げ材などの損傷は許容しています。）




構造計算をしていない家はすべてこの等級１です。

「等級２」は、
等級１で想定した地震の1.25倍の地震力に耐えられることを基準にしています。

病院や学校に最低限求められる耐震レベルです。


「等級３」は、
等級１で想定した地震の1.5倍の地震力に耐えられることを基準にしています。



消防署や警察署など防災時に拠点となる施設に求められる耐震レベルです。

※補足として、
耐震等級は、震度とは直接むすびついていません。
あくまで、建築基準法で想定する地震力の何倍まで耐えられるかが基準になっています。











でも、1.25倍とか、病院レベルとか言われても、


それが必要なのかどうか、地震を受けたときの被害レベルはどのくらいなのか


いまいちピンときませんよね。




ただ、今ある基準の話をする場合、ここまでが限界なんです。





でも、これじゃあ建て主側としては判断ができない、、、、、





そこで！

ズバッと端的に！

【超訳編】



※超訳編を書く前に前置きさせてください。

「地震は、まだまだ未知の部分が多く、誰も地震に対して断定的に説明することはできない」ということ。


（地震は規模、周期、地盤の弱さなど条件が細かくそれぞれ違うため）




「震度６強だから、家へのダメージ量は○○だ。」




と簡単にいうことはできないということです。



同じ耐震性だったとしても、
同じ震度６を受けても損傷の軽い家もあれば、
倒壊してしまう家もあるんです。




なので、

必要な耐震等級について明言することは非常に難しいんです。


（住宅のプロでも上手に正確に上手に説明できる人は少ないと思います。）

そのため、なんとなくの説明で深くは話をしないケースが多いと思います。

しかし！
それではこれから家を建てるひとのためになりません。



これから書く文章は正確に言えば、正確ではありません。




わかりやすさを優先し、超訳として書きますのでご理解ください。








それでは、、










「等級１」は、


震度６強程度の地震に対して倒壊しないこと。


言い換えれば、

震度７の地震は想定していません。
倒壊するかもしれませんということ。



熊本地震では、震度７が連続して２回起き、多くの家が倒壊しました。


建築基準法は震度７、ましてや震度７が複数回くることは想定していないんです。


そのレベルが耐震等級１です。構造計算も基本的にしません。

「等級２」は、
・震度７の地震で倒壊しないかもしれません。
（※震度７が複数回きたらどうなるかわかりません。）


・震度７がきたら、家が損傷する可能性があります。
＝修復費用がかかります。

耐震等級２は、基本的に構造計算をします。

まず、構造計算をする等級２と、構造計算をしない等級１の間には、

安全性に対して、天と地ほどの差があると思ってもらっていいです。

（等級１は構造計算ではなく、簡易な検定を少しする程度です。）

計算によって裏づけされた耐震性（安全）がない家は、
僕だったらほしくありません。

ーーー

ここからは僕の設計思想の話。

今まで、僕は、「耐震等級は２あればまず良し」と考えていました。

しかし、熊本地震で、震度７が複数回くるかもしれないという
新たな現実を目の当たりにしました。

また、地震に家が耐えたとしても、家が損傷していれば、（見えない構造的な部分）
次にくる地震にはまったく耐えられずすぐに倒壊してしまうかもしれません。

一度でも家が地震を受けてしまうと、
家の耐震性は「ゼロ」になってしまうこともあり得るということです。

耐震性がどれほど残っているのか、
その調査をするのにお金がかかり補修をするのであればさらにお金がかかります。

（地震保険は、家が傾くなど目に見えた大きな損傷がなければ出ません。）

家は一度、地震に耐えればいいのか。

その後の安全性や資産価値はなくなってしまうのか。

調査・補修にまた数百万のお金を払わなければならないのか、、、

先へ進めます。

「等級３」は、
震度７の地震で損傷しないかもしれません。
（※震度７が複数回きたらどうなるかわかりません。）

あくまでこれは、可能性としての話しかできませんが、

等級３があれば、震度７の地震を受けても損傷する可能性を低くすることができます。


「損傷しない」＝「耐震補修費用がかからない」ということです。




もちろん、地盤や地震の規模などによりますが、
等級２よりは損傷する可能性を減らせるということです。




僕は、自分がこれから新築を建てるのであれば最低限このレベルは必要だと思っています。

実際に、熊本地震で震度７を受けた家でも、耐震等級３の家は損傷がなかったという調査結果もあります。
（もちろん等級２でも損傷がなかった家もたくさんあると思います。）

※補足
震度は７が規定の最高でそれ以上の規定はありません。
そのため、震度７の地震の強さには上限がなく、
震度６強を少し超えたものも震度７ですし、震度６強の10倍の地震も震度７なんです。
なので、震度７の地震をひとくくりに話すをすることはできないんです。

ーーーー










求める耐震性能を、


「安全（倒壊するかしないか）」


レベルで考えるか。




「損傷（補修を必要とするかしないか）」


レベルで考えるかで


大きく設計方針がかわります。




これから、新築を建てるのであれば、


安全性は最低限当たり前に満たすべきで、


損傷について考えるべきだと考えています。




要するに、




震度７が来て家が損傷したら、
多額の補修費用がかかる！
（地震前の耐震レベルに戻したければ）

これから新築するのであれば、できる限りその可能性は低くしておきたいですよね。
という話でした。




※メーカーによって違うと思いますが、
　等級２から等級３への変更する際に、実際にかかる変更差額は微々たる物です。
　あるとすれば、間取りの制約が増える。（＝設計の手間が増える）くらいです。
　（僕は追加費用をもらうレベルの手間とは考えていません。）






ーーーー


地震に対する考え方は自由です。

「この土地に地震はおきないだろう！おきたらそのときはそのときだ。」




と割り切り、構造計算もせず、耐震等級１の家を建てるという選択肢もありでしょう。


違法ではありませんので、それは建て主の考え方次第です。






しかし、


実際に２度の大きな地震を体験し、実家も大きな被害を受けた僕としては、


耐震性は最低でも等級２、基本的には等級３をおすすめします。





ーーーー



耐震性については、今まで起きてきた地震の話とともに、

追ってより詳しくお話したいと考えております。




長々と堅い話を最後までお読みいただきありがとうございました。

ーーーー 



【追記。耐震性についてより詳細な記事をまとめました！必読です！】

【秘訣】構造計算された家を。「耐震等級３」を勧める理由。

ゆうです^^




前回、


「僕が考える良い家の条件。2017」


と銘打ち、良い家の条件をあげました。

いくつか説明を省いていたので補足しようと思います。

今回は、断熱性を示す指標である

UA値

について書きます。

ーーーー

前回のブログで、


良い家の条件は、


UA値＝0.4以下！


と書きました。




家づくりを初めてすぐの方にとっては、


「UA値ってなんじゃそりゃ？」


ですよね。



簡単に説明します。
（正確に知りたいという方は検索して調べてみてください。）






【初級編】


UA値は断熱性能（熱の逃げる量）を表しており、


数値が少ないほうが熱の逃げる量が少ない＝断熱性が高いということになります。




『UA値は、断熱性を示す指標。』


『少ないほうが断熱性が高い。』




以上！！








【応用編】


光熱費は、UA値の大きさに連動します。


UA値＝0.8の家とUA値＝0.4の家を


もろもろ同じ条件で、暖房したら、

UA値＝0.8の家は、UA値＝0.4の家より２倍弱の光熱費がかかることになります。






『光熱費はUA値に連動する！』






以上です！


これくらいで差し当たり十分です。










【補足】


前回少し触れた「断熱等級４」ですが、


UA値でいうと約0.8です。（地域によって異なる）


現在、断熱等級は等級４が最高ランクとなっていますが、


ほとんどの全てのメーカーが等級４を満たしていると思います。


要するに、最高ランクの設定が低すぎるんです、






僕が考える良い家の条件は「UA=0.4以下」です。


最高ランクである断熱等級４の倍以上の性能になりますね。

ありませんが、無理やり等級に換算すれば、等級８とかになるんでしょうか。

断熱等級４は、
今ある規定では最高ランクになっていますが、
必要十分な性能としては「最低限」と考えてください。








（余談）


ちなみに、断熱等級は「H25年省エネ基準」に定められているのですが、


この基準の前の名前は「次世代省エネ基準」でした。




なので営業マンは、




「断熱性は、次世代省エネ基準の最高ランクを満たしています。」




と説明していたのでした。






「次世代」基準で最高ランク。






なにも知らずに聞けば、十分性能が高そうだと思いますよね。






「車で言えば、プリウス的な燃費レベルなのかな？」

なんて言ったって「次世代」ですからね！








さて、




この基準、いつできたと思います？






なんと、、、








1999年です！！




20世紀にできた基準を


「次世代省エネ基準」と呼び続けていたんです。笑






住宅業界はそういうところがあります。


疑問が浮かんだら、営業マンに聞いて済ますのではなく、


ぜひご自身で調べてみてください。






ーーーー


なぜUA値＝0.4以下なのか。


0.4以下だと、暖房費はいくらくらいで、どのくらい快適なのかなど、


より詳細な話は今後、まとめていこうと思っています。




【関連記事】…………….

【「超高断熱」とは】網川原のエスネルの断熱性はUA=0.24

【秘訣】UA値は燃費の指標ではない！住宅の燃費とは？「ｑ」とは？

ゆうです^^

前回、「仕様の決まり方（例）」ということで話を書きました。

「間取りや設備のグレードアップの検討が先にきて、

その検討で心身ともに疲れて、予算もギリギリのため、

耐震性や断熱性は深く検討できていない」

ことが往々にあるという話でしたね。

そうならないように、

「間取りなどの打ち合わせに入る前に、
　良い家の条件を知っておこう！」

ということで

今回は、いよいよ

「僕が考える良い家の条件。2017」 

をお伝えしようと思います。

※設計手法などは条件に含めません。あくまでハードとしての条件です。

いつも前置きが長くなってしまうので

今回は端的に結論から書きます！

「僕が考える良い家の条件。2017」




【断熱性】

UA値＝0.4以下！

「UA値ってなんじゃそりゃ？」で結構です。

そのときがくればわかります。

今は「UA値＝0.4以下」だけ覚えておいてください。

後日、補足でブログを書きます。（←書きました）

今回は概要を伝えるために次にいきます！

【耐震性】

耐震等級３を満たす！

「等級いくつまであるの？」

今は知らなくて結構です。

次にいきましょう。

※補足ブログかきました。

【認定取得】

長期優良住宅認定取得！

「なんじゃそりゃ？」

いいんです。

長期優良住宅の認定は取得してください。

よくある「長期優良住宅相当」じゃあダメですよ。

しっかり国の認定をとってください。

理由はまた後日に。

【手元に残る書類】

○設計図書一式
　
　平面図・立面図・断面図・配置図・仕様書・展開図・設備図、、、
　　
　この当たりは通常どこのメーカーでもあります。

　上記+詳細図が必要です！

　ポイントは　
　・雨漏り対策、屋根や壁の換気経路、
　　シロアリ対策、壁内結露対策
　　　など耐久性に関する内容が確認できる図面があるかどうか。
　
　・断熱材の仕様、気密の仕様
　　　に関する内容が確認できる図面があるかどうか。

○構造計算書一式
　※長期優良住宅認定時に中身を確認して認定してもらったもの
　
　耐震等級３が満たされているか確認してください。
　
　構造計算書が手元に残っていないと、
　本当に規定の性能があるのか第三者が判断できません。

○断熱性計算書一式
　※長期優良住宅認定時に中身を確認して認定してもらったもの
　
　UA値が規定の数値であるか確認してください。
　
　断熱性計算書が手元に残っていないと、
　本当に規定の性能があるのか第三者が判断できません。

○工事監理記録一式
　※担当建築士本人による工事監理（現場が図面どおりにできているかの点検作業）
　　が行われた記録一式。
　　
　　特に重要なのは、住んでから見えなくなってしまう
　基礎、構造、屋根、壁内、などの写真付きの記録です。

ーーーー

差し当たり、最低限の「僕が考える良い家の条件」は以上です。

まとめると、

家のハード的な条件は

○「断熱性：UA値＝0.4以下確保」

○「耐震性：耐震等級３確保」

だけですね。

最低限の条件のため、最低限の項目にしぼっています。

そのほかの条件は「家の内容を担保するための資料」でした。

○長期優良住宅認定取得

○設計図書一式、構造計算書一式、断熱性計算書一式、工事監理記録一式。

「家の仕様を担保するための書類」の条件のほうが数が多いですね。

その理由は長くなるので後日補足ブログを書きます。（←書きました）

ーーーー

「良い家の条件とはなにか」

僕が考える良い家の条件とは、

「20年後に、もう一度家を建てるとしたらなにを優先するか。」




「中古住宅を買うとしたら、ほしい情報はなにか。」

この２点を考えながら導き出しました。

ーーーー

「20年後に、もう一度家を建てるとしたらなにを優先するか。」

僕は今、築35年の妻の実家に住んでいます。

住めば都です。

新築のように今風なオシャレな感じはありませんが、
古い家でも十分満足して住んでいます。

しかし！

我慢できない（改善したい）ことが２つあります。

冬の寒さと耐震性です。

毎年冬になると、廊下が寒くて嫌になります。

毎朝、布団から出るのがつらいです。

夜にトイレに行くのも億劫です。

こればっかりは人間、何年たっても慣れません。

断熱性は、「快適性」と「光熱費」だけでなく、

「心の健康」

にも作用してくるんです。

また、この家は中越沖地震で被災し、全壊となりました。

家を直すのに、新築住宅を建てるのと同じくらいのお金がかかりました。

昔の耐震基準だったからです。

耐震性は、「安全性」だけではなく、

「修復のための金銭的な負担」

にも影響してくるんです。

ーーーー


「中古住宅を買うとしたら、ほしい情報はなにか。」

中古住宅を買おうと見学したとき、

たいてい、中古住宅は見た目はきれいになっています。

エアコンガンガン運転で無理やり快適にしているかもしれません。

「断熱性」や「耐震性」は体感ではわからず、上記の資料がないと判断できません。

また、資料があっても、本当にその通りに施工してあるかどうかは、

工事監理記録がないとわかりません。

これらを確認しないでの中古住宅購入は、もはや

「バクチ」

と言ってもいいかもしれません。

「なんとかなるでしょー。」で買った中古住宅。

初年度の暖房費が月数万。

抑えるために、リビングのみの暖房にして廊下やお風呂は極寒。

そしてもし地震が起こったりしたら、、、

僕が考えた「良い家の条件」がいかに重要か感じてもらえたのであれば幸いです。

また、「中古住宅を買うとしたら、ほしい情報はなにか。」ということは、


「建てた家を売る」

ことを想定しているということです。

これからの時代、30年後、40年後に、

どのような社会環境になっているかは誰もわかりません。

ひとつ言えるとすれば、

生活スタイルは「多様化」していることでしょう。

セカンドライフで海外に住むこともあるかもしれません。
（積極的な理由の場合もあれば、支出を減らすために物価の安い国に行く。
　日本に仕事がないため仕事のある海外に行くなどの消極的な理由の場合もあるかもしれません。）

介護施設に入るかもしれません。

田舎にはスーパーや病院が無くなり、不便になり、
都市部に出るためマンションに移住するかもしれません。

県外にいる子供のところに行くかもしれません。

これからの時代、


建てた家で一生を過ごすことは稀

になっていくかもしれません。

そうなった場合、

中古で住宅を売る必要が出てきます。

売るなら、少しでも高く、正当な価格で売りたいですよね。

そのときに、あなたがいくら

「良い家なんですよー」

と言っても価格はあがりません。

第三者が見ても価値が判断できる資料がないと「良い家」と信じる根拠がないからです。

あなたが買い手の立場であれば当然ですよね。

そういった意味も含めて、

「家の内容を担保するための資料」を「良い家の条件」に上げています。

僕があげた「良い家の条件」は、

正直、すべてを真面目に満たしているメーカーは少ないと思います。

しかし、僕は、

上記の条件を最低限満たすことが

「良い家の条件」だと考えています。

ーーーー

まずは「判断基準」を持つということ。

判断基準があれば、比較ができます。

気づきがおきます。

疑問がわきます。

それはきっとあなたの家を良い家にするサインなんだと思います。

営業マンや多数派の流れに飲み込まれず、

自分のなかに信じられるものを築いていってください。

誰のためでもなく、

あなたと、あなたの家族のために。

書きながら熱くなってしまい、
文章が長くなってしまったことを少し反省している
ゆうでした。

ゆうです^^

 これから数回にわたって、

「僕が考える良い家の条件。2017」 

をお伝えしようと思います。

前回のブログで

建物の検討は難しい！！ 


なぜなら専門知識がいることが多すぎる！！ 

だから、

どこのコストを削減していいか判断できない！ 

ということを書きました。

断熱性、耐震性、耐久性、、、

材料、メーカーもたくさんある、、

初めて家づくりをされる方が短時間で検討するには、検討事項が多すぎるんです。

頑張って検討しても、途中で疲れてしまうことも多々、、

そこで！

検討するべき項目と、その答えを端的に伝えようと思います！

超簡易版ですが、

「これを満たせば良い家が建つ。」

という要点をまとめていきます。

これを書くことで、家づくりで大失敗する人が減れば良いなと思っています。

ーーーーー

さて、今回はプロローグとして、

通常はどんな流れで仕様の検討がすすんでいくのか 。

の一例をまとめてみました。
（単純化するため極端に書いています。）

ーーーーー

（住宅展示場の初回見学が済み、）
（営業マンからお役立ち情報トーク（家の仕様、土地、金利、、）が済み、）
（初回土地紹介が済み、）
いよいよファーストプラン提出。
というところから、、

ーーーーー

営業マン「前回のご要望を反映して初回プランを作成しました。」

妻「水まわりがまとまっていて家事が楽そうー♪」

夫「俺の書斎があるー♪」

妻「来客用の小上がり畳スペースもあるね♪」

、、、

夫「ここはこんな感じに変更できますかー？」

妻「あれを追加することはできますかー？」

営業マン「できますよ♪来週までに修正プランを作成しておきますね。」

妻・夫「よろしくお願いします♪」

、、、、

営業マン「外壁の仕様は○○で、キッチンは××で、ユニットバスは◇◇です。」

妻「食洗機は海外製の△△は選べますかー？」

、、、、、

ーーーーー

（帰りの車内）

妻「家づくり楽しいねー♪」

夫「そうだねー。わくわくするよー。」

妻・夫「（でも結構打ち合わせ疲れたなー、、、）」

〈１回の打ち合わせが数時間→プランがまとまるのに打ち合わせ数週間〉

ーーーー

（１週間後）

営業マン「前回の要望をふまえてプランを修正しました。」

妻・夫「おぉー♪良い感じじゃーん。」

営業マン「現在の建物金額は、当初から少し上がりまして、このくらいです。」

妻・夫「（うぐぐ、、）ふーん、そっかー、、
　　　　あ、でもこれとこれをこうすればー、、、」

ーーーーーーー

〈予算削減検討期突入〉

夫「うー、あっちを立てればこっちが立たずー、、
　　あー、仕事も忙しいし、家づくり大変だなー、、」

妻「まぁ、貯金ももう少し出すことはできるしねー、
　　今度お父さんお母さんにも相談してみるー？」

ーーーーー

（結論でず、さらに数週間）

妻「もう覚悟を決めるしかないでしょ！一生に一度の家なんだし、
　　子供のためでもあるし、（頑張って稼いできてね♪）」

夫「そうだよなー、、（脳内フリーズ）
　（あ、あんまり話聞いてないけど、耐震性とか断熱性ってどうなんだろー）」

ーーーーーー

〈打ち合わせ〉

営業マン「ご検討事項はいかがいたしますか？」

妻・夫「このままでお願いします！」

営業マン「わかりました！良い家ができるよう頑張ります！」

妻・夫「よろしくお願いします！！」

夫「あ、ちょっと気になったんですけど、耐震性や断熱性はどんなかんじですか？」

営業マン
「耐震性は、建築基準法で定められた耐震性を十分に満たしています。
　柱は強度の強いヒノキを使っています。耐震性を確かめる計算もしますよ。」

「断熱性は、等級４で、現在の最高ランクを満たしています。」

「さらに上げることはできますが、追加費用がかかりますよ。」

夫「（一般的なもの以上なら問題ないのかな。これ以上の金額増加はもう無理だー。）
　　わかりました。このままでお願いします。」

、、、、、

と、 長くなりましたが、
ざっくりこんな感じで家の性能は決まるのではないかと思います。

要約すると、

間取りや設備のグレードアップの検討が先にきて、


その検討で心身ともに疲れて、予算もギリギリのため、


耐震性や断熱性は深く検討できていない点

が問題ですよね。

◇「建築基準法で定められた耐震性を満たしている」ということでしたが、
　はたしてどの程度のものなのか。

　震度７の地震を受けたら家はどうなるのか。

　ヒノキと杉ではどう違うのか。杉だとだめなのか。

　「耐震性を確かめる計算」と「構造計算」は実は全然違うって知っていますか？

◇省エネ等級４ということでしたが、はたして冬の暖房費はどのくらいになるのか。

　快適性はどのくらいなのか。
　
　最高等級ということでしたが、はたして「最高＝最適」なのか。

建て主さんにとっても、間取りと違って、難しくて面倒な部分ですし、

営業マンもそこまで詳しくない場合もあるので このあたりはおざなりになりがちです。

しかし！

 何度も言っていますが 家を検討するうえで、

断熱性や耐震性が最重要といっても過言ではありません！！

（快適性→健康→寿命。耐震性→家族の安全、補修費用回避）

家の検討の優先順位を間違えないこと！

これが大切です。

長くなってきたので
次回に続きますー。

ゆうです^^

久しぶりの「豊かな暮らしのつくり方」シリーズです。

前回までに、

『新築住宅を建てることはこれからの時代、とてもハイリスクなこと！』

という話をして、

『二世帯暮らしを考える』

『中古住宅を考える』

『適正予算を考える。その１』
その２

という流れで「豊かな暮らしの作り方」を進めてきました。

上記の流れで検討した結果、

「二世帯も中古も条件的に当てはまらない」

となったらいよいよ「新築住宅」の検討に移ります。

（この検討の順番が大事！「まず新築ありき」ではないということ！）

前回のブログで、
世帯年収（税込）650万のときの、
ベストな資金計画は
借り入れ2200万円以内に抑えるということでしたね。
（35歳として60歳までの25年で返済する場合）

では、新築するとして、

借り入れ2200万円で、どのような住宅がつくれるのでしょうか？

なにも考えずに、「今の常識」のまま家づくりを進めた場合、

よくあるのは、

土地1000万。

家2000～2500万。

諸経費250万。

合計3500万程

というような予算配分パターン。

それは、3500万円全額借り入れしたとしても、

銀行さんが貸してくれるからです。

「銀行さんが貸してくれますよ（健全な返済計画の範囲内ですよ）。」




「みなさんこのくらいの金額で建ててますよ。」




＋『一生に一度だから』という思い。


＋『友達の家は豪華だったから（私だけ我慢したくない）』という気持ち。

などによって予算はふくらんでいきます。

ーーーーー

では、こうならないためには、

借り入れ2200万円以内で家づくりをまとめるにはどうすればいいのか。

健全な家づくり計画その１

①自己資金を増やす。
　
　預金や親の援助金など、借り入れしないで払える金額を増やすということ。
　※余剰資金の確保も忘れないこと。
　※親の援助が高額すぎると、親の意見を取り入れざるを得なくないケースも。

　とは言ってもこれはなかなか難しい！

　営業マンのセールストーク

「貯金しながら家賃を払うのって家賃がもったいないですよね。

家を建てれば家賃がまるまる浮きますよ。」

　に流されてしまいそう！

（アパート家賃を節約するために今すぐ建てたほうがいいかと言えば、
　必ずしも良いということはない。
　・早めに建てる場合、家の老朽化もその分早く来るということ。
　・家づくりの検討が十分に済まされていない場合があること。
　・家族形態や勤務地がまだ未定な場合があること。）

　難しいですが、自己資金を貯めておくことは、健全な家計への王道です。

健全な家づくり計画その２

②土地選びを工夫する
　
　大きくは、
　「郊外に住む（単価を下げる）」
　と
　「小さな土地に住む（面積を減らす）」

です。

これは効果が大きく、誰にでも検討することができます。

「便利、新しい、人気小学区、、、」
と
「健全な家計」

のバランスをみて、どちらが自分たちにとって重要であるか考える。

また、土地の代金を圧縮するということは、
のちのちかかってくる「土地の固定資産税」を圧縮することにもつながります。

郊外には郊外の別の魅力もありますしね♪

健全な家づくり計画その３

③建物の仕様を工夫する
　
　大きくは、
　「仕様を安くする（性能や仕上げのコストを落とす）」
　と
　「面積を小さくする」

です。

これも土地と同様に、効果が大きく、誰にでも検討することができます。

「高グレードなキッチン、広い個室・収納、、」
と
「健全な家計」

のバランスをみて、どちらが自分たちにとって重要であるか考える。

土地と同様、建物の金額を圧縮するということは、
のちのちかかってくる「建物の固定資産税」を圧縮することにもつながります。

しかし！
土地と違って、建物の検討は難しい！！

なぜなら専門知識がいることが多すぎる！！

内容がわからないからどこを削っていいか判断できない！

初めて家を建てるひとには、自分で十分に検討する場合、

時間も知識量もとても必要になってきます！

しかし！

僕は、

『自分で考えること、調べること』

を強く勧めます。

自分で考え、調べないといつまでたっても売り手の言いなりです。

今の時代、情報を無料で簡単に調べられるようになりました。

少し面倒に思うかもしれませんが、

おおげさではなく、家は

自分と家族の人生がかかった最大の買い物

です。

じっくり考えて調べてください。

例えば、

◆家の断熱性はどのくらい必要なのか
　UA値という指標があるがどのくらいの数値がいいのか

◆家の気密性はどのくらい必要なのか
　C値という指標があるがどのくらいの数値がいいのか

この当たりは、家が完成してからの

「快適性」と「経済性（光熱費）」

に直接関係してきます。

「快適性」が極端に悪い場合、

「健康」、ひいては「寿命」

にまで影響してきます。

また、

◆家の耐震性はどのくらい必要なのか
　耐震等級という指標があるがどのくらいの等級がいいのか

◆家の耐久性について
　雨漏り、シロアリ、メンテナンス費用、、どんなものを選べばいいのか

これらも、家が完成してからのかかるお金に関係してきます。

子供の大学進学時期と家の外壁のメンテナンス時期のタイミングがかぶったりしたら
家計に大きな負担ですよね！

ましてや地震がきたら、、、

これらは、営業マン（やメーカー）によって言うことがバラバラです。

不勉強な営業マンもいるかと思います。

最終的には自分で調べるしかありません。

ぜひ「断熱性」「気密性」「耐震性」等はインターネットで検索してみてください。

長くなりましたので、

次回に続きます。

次回予告。
『新築住宅02「良い家の条件。2017」』

ゆうです^^

前回から引き続き、家づくりの総予算についてのお話です。

前回を読んでいない方は、前回のブログから読んでもらったほうが
スムーズに入れると思います。

豊かな暮らしのつくり方７ー『家づくりは資金計画から。』ー

前回は、家づくりは総予算から考え始めることが正しい始め方です。と伝え、

では、具体的にどのくらいの返済に抑えるべきなのでしょうか。

と結んでいました。

今回は、その具体的な返済金額の設定についてお話します。

当然ですが、全てはケースバイケースです。

年収、家族構成、趣味、住んでいる地域の物価、子供の進路、車の台数、、

みんなバラバラですよね。

しかし、

それでは話が具体的に進まないので、モデルケースを設定します。

ーーーーーーーーーーーーー

【モデルケース】※新潟県での一般家庭を想定。

・世帯年収（税込）…650万。（ex.夫350～600＋妻300～50）
・家族構成…夫婦＋子供1人（夫・妻とも35歳、）
（その他の条件は並とする）

・ローンの金利は分かりやすさ優先で、全期間固定で1.4％とする。

ーーーーーーーーーーーーー

まずは、一般的な営業マン・銀行マンの話だけを聞いているとどうなるのか。

【一般的な総予算の出し方。】

営業「銀行さんは返済返済比率30～35％くらいまでなら貸してくれますが、
　　　25％くらいに抑えるのがオススメです。」
（返済比率…年間返済額／年収（税込））

妻「（銀行がOKする比率よりも10％も低ければなんか安心。）
　　（この営業さん誠実で私たちのことを考えてくれているようで好感が持てるなー。）

営業「ボーナス返済を利用することもできますが、
　　　ボーナス返済はまずは考えずに計画したほうが安全ですよ。」

妻「（そうだよねー。車のローンもあるし。
　　　ますます好感が持てるー。）

営業「では、計算してみますね！」
　　　ローン計算用電卓（キラーン）

カタカタ、、、

営業「月々13.5万円の返済で返済比率25％です。
　　　月々13.5万円の返済ですと、現在の金利で35年返済だと、、
　　　借り入れ可能額は4400万ですね。
　　　これなら、土地1000万＋建物3000万＋諸経費・その他400万で、
　　　十分計画できますね。」

妻「（ちょっと月々返済きびしいなー。返済比率25％って一般的なのかなー？
　　でも、これだけお金かけられるんならあのメーカーのキッチン選べるかなー。）」

夫「（ローンこえー。）月々の返済をもうちょっと下げられないでしょうか。」

営業「では、ボーナス返済も考えてみますか？
　　　例えば、ボーナス返済を年２回とすると、、、
　　　月々の返済は、11.6万円になります。」

妻・夫「（ちょっときびしいなー。）もう少し安くする方法はありませんか。」

営業「住宅に使える預金はありますか？」

妻「（本当は車の買い替え費用にと思っていたけど）300万円くらいならあります。」

営業「それでは、借り入れ金額を減らして、計算しなおしてみます。」

カタカタ、、、

営業「そうすると、月々10.7万円の返済になりますね。いかがでしょうか。」

妻・夫「（ちょっときびしいけど、アパートより広くなるしなー。
　　　　家買うってまあこんなもんかー。ぎりぎり許容範囲内なのかなー。）
　　　　そのくらいなら大丈夫そうです。」

たいていこんな感じで総予算が決まります。

これが、今の世の中の常識（多数派）なので、

だれも疑問に持ちませんし、営業マンもなんの罪悪感もありません。

しかし！思い出してください！

これからの時代、家を建てることは超ハイリスク！でしたよね！

忘れている人がいたらもう一度読み直して！

豊かな暮らしのつくり方２ー『家は建てるな。』ー

読み直しましたか？

それではここから具体的に、

僕がおすすめする家づくり総予算の出し方の話をします。

まず、

ルールその①
年収（税込）ではなく、年収（手取り）で考える！

さっきのモデルケースで言えば、
年収（税込）650万なら、
年収（手取り）で480万程です。

年収（手取り）480万で返済比率25％だと、月々10万程です。
年収（税込）のときが、月々13.5万だったので、月々3万円以上も違いますね。

ルールその②
年間ローン返済額だけでなく、税金も考慮して考える！

家を建てたあとにはローンだけでなく、税金も新たにかかってきます。
（固定資産税・都市計画税）

土地・建物の評価に寄りますが、
土地1000万＋建物2000万のとき、初年度はおよそ15万円程の税金がかかると思っていましょう。
（経年とともに資産評価が下がるので、払う税金は減っていく。）

ルールその③
居住費は年収（手取り）の25％程に抑える！

居住費（年間）とは、「年間返済額＋税金」です。
さっきの15万の税金も考慮するということ。

手取り年収の25％程に抑えられれば、ゆとりある家計管理ができると思います。

（旦那さんが飲みに行ける回数も少しは増えるかも！、、、増えないかも。）

そして、最後のルール、、、

ルールその④
ローン期間は60歳までに完済をまずは考える！

※現在の年収をもらい続けられる歳まで。定年が65歳なら65歳までの完済でＯＫ

営業マンは、住宅ローンはたいてい返済期間を35年として話をしてきます。
それは、銀行の住宅ローンの最大返済期間が35年だからです。

建て主が25歳でも35年ローン、
建て主が40歳でも35年ローン、

40歳の人が35年ローンを返し終えるのは75歳ですよ！

なぜかって、最大返済期間にしておいたほうが、
月々の返済額が安くなってパッと見の格安感が出るからです。
格安感は建て主も望んでいるので、両者のニーズがぴったりマッチ。

「75歳まで返済とは言え、退職金も出るしなんとかなるでしょー。」

本当に出るんですか？

出たとして、そのお金を使ったら老後の資金はどうするんですか？

ちょっと真剣に考えてみてください。

もちろんケースバイケースですが、

僕のおすすめは60歳までに完済です。
（会社員のうちに完済し、退職金は、老後の資金に。）

これらのルールを加味して、家づくり総予算を出してみます。

モデルケースでは二人とも35歳なので、
60－35＝25年返済で考えてみます。

年収（手取り）…480万

年間居住費＝年収（手取り）×25％＝120万

月々返済額（税金分込）＝120万／12ヶ月＝10万円
（ボーナス返済は無し！）

※税金を除いた月々返済金額＝（120万ー15万）／12ヶ月＝8.8万（アパート家賃並♪）

銀行への月々返済額8.8万とのき、借り入れ金額は、、（全期間固定1.4％）

約2200万！！

少ない！！！










しかし！


借り入れをこの額に抑えれば、
ゆとりある豊かな人生が送れる！！

※返済期間・金利・年収・その他の支出等により異なります。

僕は、上記の計算から、

モデルケース世帯におすすめする住宅の構想を練り始めたのでした。

実を言うと、上記の流れは、

僕が、自分の家を建てよう！と考えたときにたどった検討の流れでした。

豊かな人生を送るためのゆとりある返済計画から設計を始める設計者は、
はっきり言っていないと思います。

それを実現するために独立するんです。

（売り上げノルマのある会社員ではこんな考え方はできません。
　一棟当たりの単価を下げれば、その分契約数を増やさなければならいないですから。）

ゆとりある月々返済額から、ゆとりある家づくり総費用を算出し、

その範囲内で、考えられた住宅を提供することで、

みんながゆとりある豊かな暮らしができて、

子供や、趣味や、家族旅行など人生を豊かにすることにお金を使えて、

ひいては、地元、そして日本全体が、精神的に豊かになれるようにと思いを込めて。

（もちろん、新築が全てではありません。
　大切なのは月々の返済にゆとりがあること。
　中古住宅でも、二世帯暮らしでも、ゆとりある豊かな暮らしは実現できます。）

僕は、『豊かな暮らしを提供すること』が、僕の使命（志）だと考えています。

この人生、この使命に突き進みたいと考えています。

それが、僕の幸せです。

では、新築するとして、

借り入れ2200万円で、どのような住宅がつくれるのでしょうか？

その話は、また次回に。

（ようやく次あたりから、具体的な新築住宅の話にいけそうです。）

ちなみに、

借り入れ4100万35年返済の合計利息分は約1000万、

借り入れ2000万25年返済の合計利息分は約400万（差額600万！）でしたよ。

ご参考までに♪

徐々に伝えたいことを伝えられだして、
気持ちが高揚している
ゆうでした。

ーーーー
2017.8.14更新
より端的に「借入金額の求め方」をまとめました♪
→豊かな暮らしのつくり方。07-3 ー『適正借入金額は！？』ー

おすすめです^^

ゆうです^^

豊かな暮らしシリーズももうすぐ「新築」をテーマに書いていきます。

その前に、家づくりの『考え方』から、まずお話しようと思います。

最初に、家づくりでよくあるパターンのお話を。

ーーーーーーーーーーー

妻「○○さんち新築したんだってー！
　　子供も生まれてアパートも手狭になってきたし、
　　いつまでも家賃払い続けるのももったいないよー。」

夫「うーん、わかったよ。それじゃ週末に総合展示場にでも行ってみるかー。」

ーーーー展示場にてーーーーー

妻「わぁー！広くておしゃれですてきー！」

営業「キッチンは○○グレードで××機能がついております。」

妻「へぇー！やっぱり新築はいいなー！」

夫「そうだねー。（家ほしいけどローンびびるなー）」

ーーーー数社見比べて帰宅ーーーー

妻「○○ハウスは、インテリアがよかったけど、キッチンがいまいち、、
　　△△工務店は、格安そうだけど、営業さんがちょっと、、
　　××デザインは、超おしゃれだけど、高そう、、、。」

　「なやむー！全部いいとこどりできるメーカーはないのー！」

、、、

と、こんな感じで進んでいくケースが多いのではないかと思います。

この時点で、家づくりの最初の落とし穴にはまってしまっているんです。

どういうことかというと、
多くの方が、

家づくりではなく、
「メーカー比較」におちいってしまうんです！

メーカー比較にはまってしまうと、欲と現実のギャップに苦しみ、

疲れ果ててしまい、最悪の場合、

「きっかけ待ち状態」になってしまいます。

「きっかけ待ち状態」とは、

思考回路はフリーズ寸前で、無意識のうちに、
営業からの最後の甘い声（値引き）を待ってしまっている状態のこと。

営業が持ってくる

「キャンペーンが始まって、今月中の契約ですと○百万円引きにできますよ！」

「来月、金利（または建築費）が上がりそうだとの情報が入りました。
　今月中契約であれば、今月の金額をそのまま適用できます。仮予約だけでもしませんか？」

など、上司と考えてきたクロージングテクニックを受けてしまい、

その結果、

「きっとこのメーカー、この営業さんなら良い家を建ててくれるはずだろう。」

と、なかば盲目的に契約してしまう。

というパターンが往々にあるのです。

（逆に言えば、疲れ果てているところに甘い手を差し伸べ、契約をとるのは
　営業にとっては黄金の契約パターン。）

では、「メーカー選び」におちいらないためにはどうすればいいのでしょうか。

それは、

「家づくり」を「家族の人生づくり」

と考えることです。

どういうことかというと、

「家」というモノ（ハード）を選ぶのではなく、


家を建てたあとの「暮らし」（ソフト）を考えるということです。

例えば、家を建ててから、そこで家族となにがしたいのか。

どんな暮らしがしたいのか。食事は？庭は？それぞれの個室は？

、、、

もう少し検討が進むと、

家を建てたあと、家族旅行には行けるのか。




子供の部活動や習い事を積極的にやらせられるほど金銭的な余裕が残っているか。



いずれ子供に行きたい進路がみつかったとき
お金のことで心配させることはないか。




自分の趣味に使う時間、お金はあるか。



子供だけでなく、両親に親孝行する余裕はあるか。

、、、

など、

家づくりを「家族の人生づくり」と考えると、

家以外にお金のかかることに対して、真剣に考えることになります。

そこから、家以外に叶えたい（お金のかかる）ことがらを選び出し、

家族の今後の収入と照らし合わせた上で、

まずは、無理のない家づくり総予算（返済計画）を出すこと。

これが、正しい家づくりの第一歩目なんです。

※無理のない総予算を考えるのは、
独立して営業している（メーカーの息がかかっていない）ファイナンシャルプランナーの人にお願いするのがおすすめです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

無理のない総予算を出したのち、
最終的には、どの会社に頼むのかを決めることになるわけですが、

いざ決める直前になると、

「本当に良い家を建ててくれるかなー。」

と心配になると思います。

私は、極端に言えば、

「良い家」も「悪い家」も、ほとんど差はないと言っていいと思っています。

今の時代、
よっぽどのことがなければ相当悪い家は建たないと思います。
（耐震、防水、使い勝手など「最低限」のレベルの話）

なので、
安心して、自分の信じる会社と契約していいと思います。

しかし、


「良い家づくり」と「悪い家づくり」は存在します。

「良い家づくり」とは、
家を建てローンを返しながらも、
家族と子供と仲間と楽しんで暮らせる余裕のある
無理のない返済計画で進められた家づくり。

「悪い家づくり」とは、
メーカー比較の沼にはまり、
バランスを考えず金額の高いものを選んでいった結果、
ギリギリの返済計画となってしまい、
日々ローンを返すことでいっぱいいっぱいで
家族にも自分にもお金が使えなくなってしまった家づくり。

明暗が分かれるのは、
住宅ローン控除が終わり、子供の進学が始まる築１０年以降かもしれません。

そのときに

「ギリギリの返済計画にしすぎた！」


「自由に使えるお金がなさすぎてつらい、、、」

と気がついてもあとの祭りです。

住宅は、一度でも人が住んでしまえば、

売値は、建築費の「半値以下」が当たり前の世界。

これは、流通することのできない「不動産」の宿命です。

だからこそ、家づくりは

スタートが本当に肝心なんです！

「メーカー比較」の沼にはまるか、

「家族の人生づくり」と俯瞰した視線で家づくりをとらえられるか。

人生の分かれ道と言っても過言ではないかもしれません。

、、、

それでは、具体的にどのくらいの返済に抑えるべきなのでしょうか。

それはまた次の機会に。

文章を書きながら、今まで家づくりで失敗してしまった人を
思い出し、切ない思いがこみ上げているゆうでした。

【おすすめ関連記事】

豊かな暮らしのつくり方。07-2 ー『総予算の求め方！』ー

豊かな暮らしのつくり方。07-4 ー『適正返済比率は！？』ー

豊かな暮らしのつくり方。07-3 ー『適正借入金額は！？』ー

以前のブログで、これからの住の選択肢を３つあげました。

今回は、そのうちの『中古住宅に住む。』について書いていきます。

最初にひとつの予測を言います。

数年後には、

「家を新築することは、
　前時代的な発想になる。」



ということです。

「新築する。」という発想自体が古い考えとなる、ということです。

なぜかというと、

これから割と良質な中古住宅の流通量が増えていくからです。

昭和56年に住宅の耐震基準が新しくなり、
それ以前の建物に比べ、耐震性が飛躍的に高まったのですが、
その新しい耐震基準で建てられた家の流通量がこれから増えてきます。

これは、
現在７０歳手前の団塊の世代の家が空いてくるからです。

これから先、団塊の世代が７０歳以上になっていき、
家が空いていくにつれ、
良質な中古住宅が市場に出回り始めます。

僕の両親がまさに団塊の世代なのですが、
現時点で、
僕は妻の実家で二世帯暮らしをしていく予定ですし、
妹二人は、両方とも地元以外の場所で暮らし続けると思われます。

したがって、僕の実家（新耐震基準、高気密高断熱で現在築２０年ながら
十分快適に暮らせる家）は、
父母がいなくなったあとは、住む人がいなくなります。

僕と同じような状況のひとは、（特に田舎には）多いのではないでしょうか。

家が空くことになる引き金は、

住んでいる人が他界する以外にも、

介護施設に入ったり、

街中の小さなマンションに移住したり、

はたまた、
物価の安い海外の国で、年金をもらいながらセカンドライフを送るという
選択肢を選んだりして、家が空くというケースもあるかもしれません。

そのとき、その家が、
耐震レベルが一定以上で、柱や梁などの構造材の傷みが少なければ、
構造的な改修なしに、リノベーションが可能になります。

「中古住宅をリノベーションして住む。」

という選択肢がメジャーになっていくわけです。

質の良い中古住宅の流通量が増えれば、
新築ほどお金をかけなくても、
理想の暮らしが手に入るかもしれません。

そしてこれからは、

「新築よりも、時間の経過した中古住宅のほうが、味わいがあって好み。」

という価値観を持った人も増えてくるでしょう。

僕はそういう感覚があります。

妻の実家は本格的な和室もあり、年月が経った木材の表情は最高です。
この風合いを新築で出そうとしたら、多くのお金が必要ですし、
年月が経った風合いは完璧には再現できません。

一般的に知られている話ですが、
ヨーロッパでは、
新築よりも、既存の住宅のほうが価値が高く評価されています。

今後は日本も海外のように、
良質な中古住宅が流通するに従い、
中古住宅の社会的な価値が向上していくと思っています。
（価値観が変わるまでには、かなり時間はかかると思いますが、）

しかし、現時点ではまだ、
良い条件の中古住宅は少なのも事実です。

耐震レベルが足りていなかったり、
構造材がいたんでいたりすると、
リノベーションするにしても
余計な費用が多大にかかり、

「だったら新築したほうが安くて良いものが手に入るじゃん。」

となってしまうという状況です。

なので、
中古住宅を検討する際には、購入の前に必ず専門家に相談しましょう。

買った後で、「大失敗！！」となってもあとの祭りですから。

しかし、

中古住宅は、掘り出し物を見つけられる可能性がある

のも事実です。

それは、

「その中古住宅は、世界にひとつしかないから」です。

言い換えれば、

その住宅の価値を、高く見るも低く見るも自分次第！

例えば、
古くてだれも手につけないような中古住宅であっても、

「ここからの景色最高じゃん♪」

とか、

「古民家みたいで逆にカッコいいじゃん♪」

とか。

自分が高い価値を感じられれば、
それは、割安の掘り出し物となるわけです。

片田舎の築３６年の古屋に住んでいる僕の実感ですが、

「どんな家でも、住んでみれば愛着がわいてくる」ものです。

安く買って、自分なりにリノベーションして、
新築住宅ではできない理想の暮らしを実現するという選択肢も
とても豊かな「住」のかたちだと思います。

※その際にはくれぐれも購入前に、専門家に見てもらってください。
　そして、住み始める前に「断熱リノベ」と「耐震リノベ」は最低限しましょう。
　人間、寒いのだけは何年経っても耐えられませんから。

おまけ。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

僕は、中古住宅を購入する際に
妥当かどうかの判断のアドバイスと、
断熱・耐震リノベーション設計のできる

『中古住宅購入ディレクター』

になりたいと考えています。

ディレクション（指導、判断、助言、設計）の内容は、

○中古住宅の現況のインスペクション（診断、調査）
　・老朽具合、雨漏り、腐朽、蟻害、設備劣化等の診断

　
○断熱、気密診断
　・断熱性、気密性はどのくらいか。
　・想定光熱費のシミュレーション。
　・断熱リノベーションをしたときの費用対効果提案。

○耐震性診断
　・耐震性はどのくらいか。
　・耐震リノベーションをしたときの費用対効果提案。　

○物件の適正価格の算出
　・周辺相場からの適正価格の推測
　・新築建築との価格差。費用対効果算出
　・売主との価格交渉代理
　・
　・

他にも
年間の日当たりシミュレーションや、
内装リノベーションの提案

などなど。

中古住宅の価値の「見える化。」

に携わっていきたいと考えています。

その理由は、

中古住宅（実家を利用した二世帯暮らしも含む）の再利用を促進することは、

「限りある資源の効率的な利用。」




「住にかかる費用の圧縮（趣味などほかのことにお金を使える暮らしの実現）。」




「昔の大工さんが精魂こめて造った家を未来につなげる（日本の原風景、技術を守る）。」



などなど、

様々な価値のあることにつながっていくからです。

今はまだ、中古住宅を購入するということはメジャーな選択肢ではありませんが、

自分の未来、日本の未来、地球の未来を想像し、

中古住宅の可能性を検討してみませんか？

将来の事務所は、
中古住宅を買って、
自分でリノベーションして、
バーとかカフェコーナーも作って
仲間が集まる最高に豊かな空間をつくりたいなーと
ワクワクしている
ゆうでした。